Occhio alle trappole delle agenzie
Essendo un aspetto fondamentale per la vita di tutti, sarebbe ragionevole che le norme di legge fossero rigorose, chiare ed esaustive.
Questo, a maggior ragione, considerando i proventi del settore e quanti potenziali danni possono essere fatti ai clienti.
A dispetto di tutto questo, a regolare la materia ci sono appena 6 generici articoli del Codice Civile (relativi ai mediatori in generale e nemmeno solo a quelli immobiliari), che vanno dal 1754 al 1759.
Qui li riporto nella forma letterale e, subito dopo, spiegando come si traducono in non legalese (con riferimento all'attività immobiliare):
1754. Mediatore.
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
[Significa, fra l'altro, che è fatto divieto di vendere immobili, ad esempio, appartenenti alla tua stessa agenzia immobiliare.
In teoria è chiarissimo, ma non è che ci giochino poco.]
1755. Provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
[Il concetto di "affare concluso" non va inteso come "andato a buon fine". In sostanza l'acquirente è venuto a conoscenza dell'accettazione, da parte del venditore, della propria proposta d'acquisto. Cosa che si concretizza nel preliminare di compravendita. Al preliminare la giurisprudenza stabilisce che l'affare vada considerato "concluso" e che matura il diritto alla provvigione, il cui importo, solitamente espresso in percentuale, è variabile.]
1756. Rimborso delle spese. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
[E qui si nasconde una potenziale, ed enorme, fregatura.
Anche perché succede che per ottenere l'incarico l'agenzia spari cifre che il venditore non realizzerà mai.]
1757. Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi.
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
[Ad esempio, nelle compravendite immobiliari una condizione sospensiva si ha allorché l'acquirente non ha la certezza di ottenere un mutuo sufficiente.
Tuttavia, non volendo lasciarsi sfuggire l'immobile, sottoscrive ugualmente la proposta d'acquisto vincolando però la validità della stessa all'ottenimento del finanziamento.
Se il venditore accetta la proposta essa diventa valida solo se viene erogato il finanziamento in esame.
Se viene erogato si conclude l'affare, altrimenti non se ne fa niente e non ci sono obblighi per nessuno, né provvigione dovuta.
Sempre nel settore immobiliare un caso di condizione risolutiva può verificarsi allorché viene acquistato un immobile in costruzione.
Qualora i lavori non possano essere terminati, ad esempio per una mancata concessione edilizia, la compravendita immobiliare è nulla.
La nullità non toglie al mediatore il diritto alla provvigione, oltretutto la clausola risolutiva viene espressa nel preliminare di compravendita.
Discorso analogo (il contratto è annullabile o rescindibile) se il mediatore non era a conoscenza della causa di invalidità.
In sostanza, il diritto alla provvigione è tutelatissimo.]
1758. Pluralità di mediatori.
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
[Di per sé ovvio.
Resta il fatto che si parla sempre dei diritti dei mediatori....]
1759. Responsabilità del mediatore.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
[In questo unico articolo ci sono i doveri del mediatore che, sostanzialmente, sono soltanto comunicare ai clienti quello che sa dell'immobile e verificare l'identità di chi firma un preliminare od un assegno....]